2024 жылы Қазақстандағы ипотека нарығы кезекті рекордын жаңартпақ. Биылғы жылдың алғашқы жартыжылдығында банктердегі ипотека портфелі 5,5 триллион теңгеден асты. Былтырғы жыртыжылдық көрсеткішінен 13 пайызға артық болып тұр.
Портфель деген не? Ол банктер берген ипотеканың (адамдар ай сайын ақшасын төлеп жатқан белсенді ипотекалық кредиттер) жалпы сомасын білдіреді. Бір сөзбен айтқанда, 20 миллион Қазақстан халқы банктерге ипотека бойынша 5,5 триллион теңге қарыз. Бұл 11 миллиард доллардан асады.
Ипотеканың басқа несиеден айырмашылығы бар ма?
Кредит нысаны үй алу не салу болатын қарыз «ипотека» деп аталады. Яғни сіз ипотекаға көлік ала алмайсыз. Ол тек қана баспанаға арналған. Ипотеканың басты айырмашылығы – кепілде. Дәл сол кредитке сатып алынатын баспана банкке кепілге қойылады. Яғни, несие толық өтелмегенше, пәтер немесе үй Әділет министрлігінің бұғатында (арестте) болады да, оған иелік ету құқығы банкте сақталады.
Ипотека ең ұзақ кредит болып саналады. Оның мерзімі 5 жылдан басталып, 30 жылға дейін созылуы мүмкін. Басқа кредиттерде мұндай мерзім жоқ. Сонымен бірге, ипотека банктер үшін қауіпсіз қарыз болып саналады. Себебі, қарыз нарықтық құны жоғары кепілзатпен қамтамасыз етілген. Бұл жағдайда несие ұйымы үшін қайтарымсыз ипотекадан дефолтқа ұшырау қаупі өте төмен. Тәуекел төмен болғандықтан, кредиттің бұл түрінде банктер кепілсіз кредитке қарағанда пайыз мөлшерлемесін арзандатып орната алады.
Жалпы кредиттің барлық үстінен қосылатын төлемдерін қоса есептегенде оны қымбаттататын екі фактор бар. Олар: пайыз мөлшерлемесі мен мерзім. Пайыздық мөлшерлеме туралы түсінікті. Бірақ кредит ұзақ мерзімге созылған сайын, борышкердің де артық төлемі өсе түсетінін ескеру керекпіз. Себебі процент жылға жүретін болғандықтан, әр жыл рөл ойнайды.
Биыл Қазақстанда қандай ипотекалар бар?
Қазақстан ТМД аумағында ипотекалық бағдарламалардың бағыты мен сан алуандығы бойынша алғашқы бестікке кіреді. Бізде ипотека нарығы жақсы дамыған. Аталған нарық өзінің эволюциялық жолында түрлі кризистерді де басынан өткергенін білеміз. Біраз жағдайда қаржы секторы одан сабақ алып, оның арты банктерге капиталдың жеткіліктілігі мен қарыз коэффициенті бойынша қойылатын талаптардың қатаңдатылуына алып келді.
2024 жылғы ипотекалық нарыққа үңілетін болсақ, үш негізгі бағытта бөліп көрсетуге болады. Біріншісі – мемлекеттік бағдарламалар. Олардың несие пайызы нарықтан төмен, бірақ нақты адрестілігі, яғни тек мұқтаж жандарға берілетін шектеулері бар. Екіншісі – жас ерекшелігіне байланысты бағдарламалар. Бір сөзбен айтқанда, жастарды қолдау мақсатында ашылған. Үшіншісі – коммерциялық ипотека мен құрылыс компаниялардың өздері ұсынатын бөліп төлеу акциялары.
Қазір белсенді жұмыс істеп жатқан бірнешеуін шолып өтсек:
Кез келген адамға арналған еш шектеусіз ипотека:
• Altyn Bank ұсынатын «Оңай» ипотекасы. Бұл – BI Group, Базис сынды құрылыс компанияларымен екі жақты келісім негізінде әзірленген ипотека. Тек белгілі бір тұрғын үй кешендеріне беріледі. Бастапқы жарна 20% болған жағдайда, 15 жылға шамамен 14% мөлшерлемемен рәсімдеуге болады. Ал егер бірден 50% құйылса, онда мөлшерлеме 11 пайызға дейін түседі.
• Freedom банкінің Цифрлық ипотекасы. Оған бастапқы, жаңа үймен қоса қолданыстағы пәтерлерді ала беруге болады. Қазіргі орташа мөлшерлемесі 14% деңгейінде.
• Отбасы банктің тұрғын үй займы (кез келген тұрғын үй). Бұл ең арзан ипотека, бірақ оны алудың өзіндік шарттары бар. Депозитті кемінде үш жыл үзбей толықтырып отырып, шартта көрсетілген соманы жинау керексіз. Сол кезде қалған жартысын 3%–5% мөлшерлемемен ала аласыз. Бағалау көрсеткіші 16-дан төмен болмауы керек.
• Freedom Bank-тің Каскадтық ипотекасы (банктің серіктес құрылысшылары ұсынатын бастапқы тұрғын үй). Қарыз мерзімі неғұрлым қысқа болса, артық төлем соғұрлым аз болады. Мысалы, алғашқы үш жылда мөлшерлеме 7%-дан 12%-ға дейін болады. Үш жылдан көбірек мерзімге алсаңыз, процент қымбаттайды. Бастапқы жарна 20%-дан басталады.
Басында үйі және ипотекасы жоқ адамдарға:
• «7-20-25» бағдарламасы. Тек бастапқы тұрғын үй ала аласыз. Атыңызда үй және басқа ипотека болмауы керек. Бір рет қана қатыса аласыз. Ең тиімді ипотека. Себебі бастапқы 20% жарнамен 25 жылға 7% мөлшерлемемен алуға болады. Бірақ берілетін кредит сомасы мен пәтер құны шектелген, кредит сомасы 20 миллион теңгеден аспайды. Оның үстіне, бағдарламаны қаржыландыруда жылына 100 миллиард теңге лимит бар. Сондықтан оған деген кезек тым ұзаққа созылады.
• «Отау». Отбасы банк беретін ипотека. Ірі қалаларда тек бастапқы тұрғын үй, қалғандарында кез келген тұрғын үйді алуға болады. 9% мөлшерлеме, 19 жылға дейін, бастапқы жарна 20%. Отбасы банкте кез келген мерзімдегі 1 миллион теңгеден жоғары депозит керек. Өтінім беруші мен оның отбасының атында соңғы 5 жыл ішінде тұрғын үйі тіркелмеуі шарт.
• «Наурыз». Ол да Отбасы банк ипотекасы. (Астана мен Алматыда тек бастапқы тұрғын үй, қалғандарында — кез келген тұрғын үй). Әлеуметтік осал топтар үшін мөлшерлеме 7%, басқалар үшін — 9%. Отбасы банкте кез келген мерзімдегі 1 миллион теңгеден жоғары депозит керек. Өтінім беруші мен оның отбасының атында соңғы 5 жыл ішінде тұрғын үйі тіркелмеуі шарт.
Жастар ипотекасы:
• 35 жасқа дейінгі бағдарламалар көбіне өңірлік деңгейде болып келеді. Мысалы, Елорда жастары, Атырау жастары, Алматы жастары. Мөлшерлеме 5%, бастапқы жарна 10%-дан бастап. Қарыздың максималды сомасы 18 миллион теңгеге дейін. Денсаулық сақтау, білім беру, БАҚ, спорт, әлеуметтік сала және басқа да белгілі бір салаларда ресми жұмыс өтілі болуы керек. Бастапқы және қайталама нарықтағы тұрғын үйді алуға болады.
Мемлекеттік әлеуметтік ипотека. Әкімдікте кезекте тұру шарт:
• «Бақытты Отбасы» (бастапқы және қолданыста болған тұрғын үй). Мөлшерлеме – 2%. 20 жылға, бастапқы жарна – 10%.
Ипотека – баспанаға қол жеткізе алмай жүрген отбасылар үшін көбіне мәселені шешудің жалғыз жолы болып келеді. Пәтерде тұрып жүріп, бір мезетте үлкен қаржыны жинау оңай емес. Кей-кездері тіпті мүмкін емес. Ипотека ұзаққа созылатын болғандықтан, ол жауапкершілік пен қаржылық тәртіпті талап етеді.
Кез-келген несие алмас бұрын, өзіңіздің қаржылық мүмкіндігіңізді әбден зерттеп алыңыз. Жағдай кез-келген уақытта өзгеріп кетуі мүмкін. Сіз соған дайынсыз ба? Осының барлығын ескерген жөн.
Айбар Олжай
Сурет: freepik.com
